很多人都会有这样的困惑：“我收入不低，为什么银行却不批我的房贷？”“我朋友收入没我高，反而更容易获批，这是为什么？”
现实是——贷款审批从来不是“赚得多就能借得多”。在按揭贷款体系中，银行最看重的不是你现在赚多少钱，而是你 能不能持续、稳定、可验证地赚到这些钱。
换句话说：银行借钱给你，要的是确定性，而不是数字本身。
一、银行为什么不只看“收入数字”？
因为你现在赚多少钱，只能说明此刻的能力；但房贷是一段 20~30 年的长期承诺。
银行最担心的是：
你的收入突然下降
工作不稳定
现金流不稳
无法持续还贷
所以银行不是在问：你现在有没有钱？而是在问：未来你会不会断供？
二、银行真实使用的三个审批标准
1. GDS（住房支出占收入比例）
如果你每个月收入的大部分都用于支付房贷、地税、暖气，那么：→ 即使你收入高，银行也认为你“压力过大”。
2. TDS（总债务占收入比例）
银行会把你的：
房贷
车贷
信用卡最低还款额
分期付款
统统算进去。如果总债务比例太高 → 银行会拒绝。这解释了为什么有些人：收入高，但车子、信用卡都刷得狠 → 房贷反而批不下来。
3. 可验证收入 vs 实际收入
你觉得你收入多少 ≠ 银行看到你收入多少。银行只承认“可证明、可追踪、税务记录一致的收入”。
举例：
| 情况 | 实际收入 | 银行认可收入 | 结果 |
|---|---|---|---|
| 全职员工 + 工资单 | $65,000 | $65,000 | 容易批 |
| 自雇人士 + 报税较低 | 实际 $120,000 | 税表显示 $45,000 | 很难批 |
| 小生意 + 现金收入 | 实际 $90,000 | 银行看不到 | 直接卡死 |
重点：不是你赚多少，而是你能“证明”你赚多少。
三、不同收入类型的人怎么提高贷款通过率？
1.全职收入稳定者（最容易）
只要：
T4
工资单
税表记录一致
→ 银行会很快批准。不要在批贷前突然跳槽或换工作结构。银行最怕“不稳定”。
2. 自雇 / 小生意 / 佣金收入者
很多人为了少交税，会“压低报税收入”。但这会直接导致：→ 贷款额度下降→ 甚至无法通过压力测试
如果未来两年内有买房 / 续约 / 再融资计划：提前 2 年开始提高报税收入，比任何财务技巧都更重要。
3. 有现金收入的人
如果收入进账没有记录：银行看不到 → 银行不承认。
建议：
逐步减少现金交易
通过公司发放 T4 或向税表“补真实收入”
提前布局，而不是等贷款要批的时候才慌
四、为什么银行宁可批 $80,000 稳定收入，也不批 $130,000 波动收入？
因为银行不是在评估“收入大小”，是在评估 断供风险。尤其是在利率波动、经济不确定性增加的周期里：稳定，就是最强信用。你能维持多久，就是银行最关心的事。
五、如果现在收入结构对贷款不利，应该怎么准备？
提前两年规划报税，让收入“可验证”不是一年，而是 两年。因为多数银行看 两年平均收入。
控制信用卡使用率 & 不要随便增加车贷。信用卡不是“有额度就没问题”，而是“使用率越高，信用越差”。
在房贷申请前避免“大额新增债务”买车、分期付款、整形分期、教育贷款 → 都会影响。
有需要可以考虑 Credit Union 或 Alt-A 贷款机构。它们对收入结构更灵活，可作为过渡方案，不代表“差”。
六、结语：不是收入不够，是结构需要调整
房贷不是比谁“看起来赚得多”，而是比谁：
收入稳定
现金流健康
有可验证记录
风险可控
你并不需要赚更多钱，你只需要把收入变得更“可证明、更可持续”。银行不相信数字，他们相信规律。掌握规律，你就能掌握房贷主动权。
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