【独家专访】解析RBC银行降低按揭利率 ——理财师刘睿劼访谈录

刘睿劼2019-01-24

记者:2019年1月,加拿大六大银行之首RBC降低按揭利率,一时间引起很大反响。请问您此次RBC降息对普通人来说意味着什么?尤其是之前签过贷款合同并将要到期的?

【独家专访】解析RBC银行降低按揭利率 ——理财师刘睿劼访谈录1

刘睿劼(以下简称刘):是的,RBC降息引起很多人的关注。当时RBC发布的消息原文是“RBC将五年固定利率从3.89%降到了3.74%。”实际上,这只是RBC银行某一特定贷款产品的利率变化,而不是所有贷款一起降息了。其它年份的利息并没有改变,浮动利率的基准也没有变。

我曾经在以前的讲座中提过,银行怎么赚钱?就是左手借钱,右手再把钱借出去,赚差价。所以银行收取的利息,就是他们为自己的产品所提供的价格而已。

记者:那么,RBC降低了某一种贷款的利率,只能算是一种降价的策略。他们为什么会这么做?

刘:当然是为了通过降价,抢占市场份额,从而获得更高的总利润。RBC作为2018年加拿大六大银行当中盈利最高的银行,并且一直作为六大银行中资产规模最大的银行,当然有实力,又有资本率先降价。 

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记者:降价对于老百姓来讲,应该是好事。那么,此次RBC降息对什么样的人会有影响呢?

刘:我认为,受影响的应该是原来就在RBC银行获得贷款的购房者。5年利率下降,压力测试可没有改变,贷款的要求也完全没有放松。如果购房者原本就可以通过审查,那么这个低利率,对购房者来说是一件好事,说明他们以后贷款的成本降低了。

但是现在大家最头疼的问题,早就不是利率了,不是吗?大家最头疼的,是根本就批不下贷款了。现在B20规定的压力测试,加上贷款审批的严格监管,还有海外资金入境的困难,都对购房者顺利获得贷款造成了巨大的挑战。所以这个利率,哪怕是2.74%,也和大多数人没有关系。

记者:是的,您讲得很对。现在相比改利率,倒是放宽审查能够影响到更多的人。

刘:是的,另外还有一点,往往购房者看到银行宣传的利率,就觉得这就是自己能得到的利率了。但事实上,用来宣传的利率往往都是最好的利率,是留给资质最好的客人的。而是不是“最好”的客人,这个肯定不是客人说了算的,是人家银行的审批部门说了算的。所以大家应该有一个正确的心态,在申请贷款的时候,首先确定自己的资质能不能获得贷款,再去看在能获得贷款的情况下,哪里可以给自己最有优势的利率。银行之间的价格战,往往不会直接影响到大多数人的。

 

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记者:RBC此次降息是不是一个趋势,之后意味着什么?会不会其它银行也争相效仿?

刘:如果银行调整部分贷款的利率的话,从市场价格战的角度,其他银行为了不丢失客户,应该也会跟着响应调整。但是考虑到大家的利润空间其实都不算太大,这里能降的空间很有限,政府不降息银行自己在那边疯狂降,是不可能的(央行利率决定了银行借钱的利率)。RBC此举无非只是抢一个先机,会不会大家因此开始杀敌一千自损八百,我觉得不太可能。如果真这么干,这损失的利润还得从裁员那里找回来。当然了,我不认为会发生这种情况。

记者:那银行降息是不是预示着,央行今年也要降息呢?

刘:央行是央行。关于央行的下一步行动,在这里,我可以给大家透露一些内部的宏观信息。这是我2018年年底参加多伦多CFA成员活动的时候,央行行长Stephan Poloz给我们的内部讲话,也是Poloz先生2018年的最后一次讲话。以下是我总结的一些核心信息:

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1)我们处在一个低利率的时代,已经超过10年了。

2)加拿大经济已经接近饱和超过一年了,通胀增长符合目标。

3)加拿大的房地产市场,问题很大。

4)当前,加拿大的家庭负债水平是过去10年之最,并一直还在上涨。

5)B20新政使新的贷款更加安全了。B20的目的不是要冷却房地产市场,而是使未来的债务更加安全。目前,加拿大的负债/收入水平太高了。

6)目前贷款市场还是处于高风险状态,并且会保持很多年。

7)房屋市场的供给迟迟没有跟上。未来应该增加更多的房屋供给,尤其可负担房,这才是解决房价问题的一个有效途径。

8)在2018年央行5次加息,并且一直密切关注此举对于可负担性(贷款)的影响。

9)加拿大的金融体系还是比较稳健的。

10)全球经济放缓是加拿大央行的一个担忧,未来全球经济增长都会更加平稳缓和。

11)未来一年,也就是2019年,主要的风险来自于贸易摩擦、恐怖主义、还有因此导致的通货膨胀。

12)加拿大的动作将会极大取决于中国和美国之间的变数。

13)石油市场的变化依然会很大程度影响加拿大的经济,尽管石油在经济中的比重有所下降。加拿大的石油存货却是历史之最,这是个大麻烦,而且全球石油供给还是太多了,太饱和了。

14)加拿大统计局调低了加拿大未来经济增长的预期。

15)现在的利率还不错,但是最终还是希望到2.5%-3.5%。

16)制定政策的时候,对金融系统的影响是一直被认真参考的。

记者:您能否具体给我们讲解一下,加拿大央行行长讲的内容?

刘:可以,他其实就是这么个意思:“人们所看到的风险,我们央行都在密切关注。大家觉得受不了了,我们也是知道的。如果央行要是觉得大家真的承受不了,肯定是不会加息的。

央行加息的主要目的并不是为了打压房价,打压房价应该通过盖更多大家买得起的房子等措施。央行加息是响应经济周期,为了宏观调控经济,预防过热,也是为了以后危机发生时更加灵活。

现在人们已经被低利息惯坏了,都忘了加息是应该发生的正常的事情了。但是也别太紧张,全球局势我们也在密切关注,敌不动我不动,我加拿大也没什么本事跑在别人前头。无论如何,我们的利息政策目的不是为了干死我们自己的老百姓和银行系统,所以当弊大于利的时候,我们绝对不会加息。但是这个利弊,我说了算。比心。”

记者:哈哈哈,您给我们讲解得很风趣!那么,2019年会发生什么呢?

刘:我认为,假如Poloz先生不改变主意的话,他肯定还是想加息的。但是考虑到美联储那边,还有贸易方面,以及中加关系等一系列问题,这个速度可能很慢,一到两次了不起了。

记者:您认为有可能降息吗?

刘:我认为,降息目前还不至于,但是如果失业状况很糟糕,或者银行系统出现了贷款违约显著上升等很明显的风险的时候,也不是不会发生的。

回到RBC降息,前面说了,这是RBC纯粹挤压自己利润换取市场份额的手段,其它银行多半会跟,但因为央行今年的货币政策大方向不变,所以大家很快就又达到稳定然后不动了,除非央行降息,不然这些银行是不会一直无限挤压自己利润的。

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记者:那么,以后申请贷款,大家应该如何选择?

刘:贷款第一原则就是:实事求是,不要说谎!

贷款第二原则:在第一原则的基础上,先通过审批。

贷款第三原则:经纪承诺的利率,听听就好。实在闲着没事的话,也可以举报。对你没啥好处,但是对社会有好处。

再给一点小建议:利率很多时候是一个非常小的决定因素,不要太专注于那一丁点利率的差别。虽然利率直观好懂,但不代表它是最重要的。甚至很多时候时候选择固定和浮动利率的差别会远远大于利率本身。比如2017年底开始我就让客户全都选择固定利率,所以5次加息以后,他们觉得浑身带劲儿。

记者:再次感谢您的精彩讲解。

【专家介绍】

刘睿劼Richard Liu,安省持牌保险经纪、贷款经纪,是特许金融分析师CFA持证会员,并拥有私人理财规划师PFP证书。Richard在金融行业有超过7年的工作经验,现在加拿大的盈富理财集团(CWF Group Inc.)担任高级理财经理,是该公司连续四年的销售冠军。Richard本科毕业于多伦多大学金融专业,现在多伦多大学Rotman商学院攻读工商管理硕士MBA学位。Richard本人经营微信公众号“理财德专业理财”已经超过四年,亲自撰写数百篇经济观察和理财分析文章,并在各大平台发表,累计超过30万阅读量。Richard擅长的领域包括财务规划、避税投资、保险规划、按揭贷款等,并在房地产市场分析、投资心理学分析、金融科技等方面都有深入研究。工作邮箱richard.liu@cwfgroup.com


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