【独家专访】加拿大特许会计师华苇先生解读加拿大税务局买房佣金政策

Jenney2019-07-13

加拿大是一个福利多,缴税更多的国度。当前,加拿大房地产市场又处于大有回暖的趋势。对于投资房产的朋友们,在关注房地产市场发展变化的同时,更要多多了解加拿大投资房产的税务问题。

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近日,经常有读者朋友询问:“如果拿到地产经纪给的佣金返佣,这笔收入要不要交税?”对于这个问题,2019年5月22日,加拿大税务局给出了书面政策解释,我们特意邀请加拿大特许会计师华苇先生给我们进行详细解析。

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华苇先生,是英美加三国的特许会计师,大多伦多地区 IMPACT 会计师事务所的合伙人, 为中小企业和个人提供审计,税务和专业咨询服务。华苇先生同时是Centennial College的特邀税法教授,主流士嘉堡商会执行董事,以及朗博科创孵化器创始人之一。

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记者:华总您好,感谢接受我们的采访!您如何看“拿到地产经纪给的佣金返佣到底要不要交税?”这个问题?

苇(以下简称华总):猛一看这个问题,按照大家的理解是不用交税的。因为这个收入是买房的成本的一个反馈,但是关于这方面过去一直没有跟税务局有过真正的沟通。我们事务所看到比较多的是地产经纪报税时的佣金返佣的情况,并指导地产经纪报税时佣金返佣应该怎么处理,以及支持收据和材料。

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记者:地产经纪佣金返佣是怎么发展而来的?

华总:随着加拿大房地产经济的不断发展,房价的不断增长,尤其是过去一﹑二十年,房价涨得特别厉害,然而地产经纪佣金的收入是按一个百分比来算的,比如2.5%。那么地产经纪佣金的金额,也随房价的增长而翻倍的涨。在这种情况下,就产生了这么一个新的商业惯例。

由于房价高启,地产经纪也是与时俱进了他们的营运的手段,就会把一部分佣金反馈给买方客人,从而作为对高昂房地产价格的小小补贴吧。在这种情况下,这部分到底要不要交税就成为了一个问题。

地产专业一般称作“返佣回佣”,在生活中非常常见,但返佣回佣并不是必须的。地产经纪帮客户买卖房产,从中抽取一定比例的收入叫作佣金。而返佣回佣就是地产经纪把部分佣金返还给买家客户。(佣金表面上是卖方出的,但羊毛出在羊身上,实质上还是买房的血汗。)

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记者:那么对于佣金返佣加拿大税务局是如何要求的?

华总:实际上,我们只要搞清这笔收入是为什么而收的,这才是问题的关键。也就是加拿大税局给的我们的信中一开头说到的那句话“it’s a question of fact”,你的主要职业是什么?收到金额是您偶尔收到一笔与自己买房相关的金额,还是作为一名投资者,或是本来就是一名地产经纪等,对于不同身份、职业的人,便会有不同的处理方法。

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这个问题方面,加拿大税务局对于不同身份、职业的人没有进行具体更多的阐述,一般的Badge of Trade的评判依然适用。但税务局对于两种房产的处理进行了阐述,一个是投资房,另一个是自住房。

在房产的处置阶段,有一个税务概念叫作“资本增值税”(Capital Gain Tax)。

资本增值税问题只针对投资房,处置自住房不用缴纳资本增值税。在加拿大,任何时候您只能指定一套房产为自住房,所以您名下其它房产基本上全部算是投资房。

处置投资房是要交资本增值税的,具体按资产增值部分的50%计入个人应税所得,按照个人收入的边际税率交税。

因此,关于自住房方面,还要看这个人买房的目的“intent”是自住,还是一个牟利的trade。税法里面关于收入benefit income的概念,主要看这个人的intent及其它收入情况。

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比如说您是一名地产经纪,或者您的收入来源于房地产,或者您在房地产方便的交易比较多。在这种情况下,按照加拿大税法的惯例,作为一种先决条件会把这笔收入定义为“营业收入”,而非资本增值收入。营业收入要100%计入您的收入缴税(还可能涉及HST的申报)。

关于出租房或投资房产,因为出租房本身就是一种生意,在这种情况下有两种处理方法:

第一是把反馈的佣金记到出租收入里面,在当期缴税。因为这样会100%的加到您的收入里面缴税,因此是一种不太合算的做法。

记者:那么,有没有比较合算的做法呢?

华总:比较合算的做法就是把返佣从您的买房成本中减去,那么到最后将房子卖掉的时候,这就成为一个资产增值(Capital Gain)。按照加拿大税法资产增值部分的50%计入个人应税所得,按照个人收入的边际税率交税,相比起来就可以减掉一半的税。

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记者:如果是自住房的话是不是就简单多了?

华总:是的,加拿大税法中也说到关于自住房的这个问题。一般来说可以认定为自住房佣金的反佣不用交税,基本上不算您的收入。而我们会计的做法,一般就是佣金反佣这部分从您买房的成本里减去,不做为您的收入。如果这个房子一直是自住房的话,反正也不用交税,所以也就没有任何的税务问题。

但是万一这个房子的使用性质改变的话,那么也可能会存在一定的税务问题(在申请subsection 45[2] election的情况下,返佣减少了您的房价成本,从而增加您未来的资本增值的计算)。

因此,如果您是地产经纪,又收到了反佣,哪怕是地产经纪为自己买了房子,这里还会产生一定的灰色地带,那么到底这算不算收入?在工作中,我们遇到过多起关于地产经纪反佣的T4A表被税务局查过的案例。有的地产经纪为自己买房,会得到相当大的一笔反佣,基本上整个佣金都被免掉。

记者:这种情况的个人收入怎么处理呢?

华总:工作中经过我们多次与税务局沟通与操作,总结出一个比较有效的方法就是,让Broker公司给经纪发的T4A里面把这部分佣金直接扣掉,这样的话,T4A里面不体现的话,后面的报税就简单多了,不用很复杂的跟税务局解释。

近日,对于房地产经纪返佣到底要不要交税?加拿大税务局总算有了书面的解释。还是那句官话“it’s a question of fact ”,即要看每个人的具体情况而定。基本上,若是购买自住房时,买方得到的返佣可以免税。若是购买投资房,简单省税的处理方法就是把返佣从房价里减去。

因此,地产经纪们注意了,买自住房的返佣千万不要放进你的T4A表中,不然第二年报税后加拿大税务局的processing review会烦死你!

不管怎么说,报税还是比较复杂的问题。回过头来,还是税务局那句话“it’s a question of fact”。所以读者有问题应该找自己专业的会计师进行比较具体的咨询。会计师有时候也要跟税务局进行沟通,能够达成一个比较稳妥的税务处理。

记者:这个问题太重要了,再次感谢华总的精彩讲解。


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