【重磅】专家视点:有效利用安省购房HST退税政策

华苇2019-06-19

·HST税款由来

加拿大之所以被称为万税之国,主要是因为人们在消费大多数商品和服务的时候,政府会征收货物和服务的税款(Goods and Services Tax),简称GST。

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众所周知,加拿大是一个联邦制的国家,由十个省和三个地区组成,而各省也会征收省销售税(Provincial Sales Tax),简称PST。

在2010年7月,安大略省开始实施两税合并,即对商品和服务实施单一税种(Harmonized Sales Tax),简称HST。安省的HST税率为13%,由8%的PST加上5%的GST组成。

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·HST退税政策

政府对中低收入家庭有一定的GST返还,但返还额只与收入挂钩,与消费多少无关,称为GST退税。而购房的HST退税,则是对符合条件的购房者的一种特别的退税政策,与房价相关。

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由于二手住宅房的买卖免征HST,因此,通常在市场上购买二手房作为住宅房,则不需要支付HST。但购买新房则需要支付HST,但所支付的HST有一部分是可以退还的,其中,符合以下资格的购新房者,或付款建造自己的房屋者,可以申请部分HST退税,HST退税表格为GST/HST190。

1)从建筑商购买的新房,或大幅度翻修的房屋,其中包括购买和租赁的土地。

2)从建筑商购买新的移动住宅(Mobile home),包括预制模块化住宅(Modular home ),以及水上住宅(Floating home)。

3)自己或雇人重建或大幅度翻修的房屋,或进行大幅扩建的。

4)房屋火灾后重建的。

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具体到购房情况与退税金额的问题,我们以购一套新房为例。假如购买房价在$350,000或以下者,退税金额为应付联邦部分HST的36%,最高退税为$6,300。购买房价$350,000以上但又低于$450,000者,联邦部分HST退税将按比例下降。购买房价在$450,000以上者,则没有联邦HST的退税了。

举个例子,假如TOM购买了一套房价为$350,000,那么TOM应该付联邦部分HST金额为$17,500,($350,000×5%),他将得到的退联邦部分HST金额为$6,300。

另外,在安大略省购买新房者可以申请75%的省部分HST退税,最高省HST退税达$24,000。假如TOM在安省购买了一套房价为$250,000的新房,则他应付安省部分HST金额为$20,000,退税为$15,000。房价在$400,000及以上者,安省部分HST退税金额都是$24,000。

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如果TOM购买的新房房价为$800,000,需要支付的HST金额为$104,000。由于他们买的房价超过了$450,000,大于联邦部分购房退税规定的限额,则没有联邦部分HST退税,而只有安省部分HST退税$24,000。

·HST退税条件

值得注意的是要得到退税,则购买或新建房屋要符合政府的退税条件。也就是购买的物业必须用作自住,或者能够证明自己将物业出租至少1年。

如果属于能够证明自己将物业出租至少1年的情况,买家在房屋交割之后签定一年以上租约,可填报GST/HST524或525表申请HST退税。

特别是关于自住房用途这个问题,有很多朋友出现问题。如果购买时称自己是自住用途,并交房屋开发商会代办相关HST退税手续,但拿到房后很快又转手卖出。请注意,这个时候房子的性质就改变了,就不属于自住房了,因此当然不能享受自住房的HST退税规定。

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·买房退税实例

在我们工作中,经常有朋友询问买房退税的问题。的确,在万税之国加拿大,如果能合理利用政策拿回一些退税,也就等同于享受到加拿大的福利。因此,可以说,加拿大不仅是万税之国,同时也是一个多福利的国家,就看您对法律法规、政府政策如何合理运用。

李女士(客户):我购买了一个大约55万加币的Condo,超过了45万加币。请问您,如果用于自住,就没有HST 退税的问题了吗?自住一定要求多长时间呢?什么时候就可以出租CRA就不会追究退税的问题了吗?

华苇(以下简称华总):HST的退税分两部分,一部分是联邦GST,这是你交的5%×买价的大约36%。但这个退税要按你房子Closing时的市场价值(FMV)进行下调,下调的起点是35万,一直到45万就下调为零。HST的安省部分退税最高为$24,000,没有下调的机制。

关于自住退税问题,当前税务局查得很严格,尤其是对华人姓名的退税者,这也是由于我们华人里炒房的太多的缘故。

一般来讲,税务局的做法是检查你报税用的地址,若不一致就寄一封信来,限你30天内提供依据,证明你的确住在那儿。如果你已经不住那儿了,那么将很难说服他们,你改变使用的原因(必须是被迫的),然后,如果你已经收到退税,那么你要连本带利还给税务局你的$24,000退税。

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税务局检查的时间一般可能在Closing后一年的时间,所以安全起见,不要在两年内改居住用途。

如果您想出租的话,一开始就应该还给Builder那$24,000,然后以一年租约申请New Rental HST Rebate。

近来,我所每年都会接六七个类似的案子,如果没有好的Support 故事和依据,我们一般是不会考虑的。

李女士:出租的话,有一年的租约,能把$24000都拿回来吗?

华总:能。

申请期原来是2-3个月,如今CRA审批时间很慢,要有等半年的准备。这个Rebate的申请必须在Closing或Occupancy的两年内提交,不然算过期,CRA是不予考虑的。损失惨重!

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